À quoi ressemble un rapport PLUcide

Exemple complet des 15 sections, avec des données entièrement fictives (commune et parcelle imaginaires). Votre rapport reprend exactement cette structure, rempli avec le règlement officiel de votre commune, chaque règle citée à sa page.

EXEMPLE FICTIF. Villebourg-sur-Loing et la parcelle AB 123 n'existent pas : les valeurs illustrent le format, pas un règlement réel.

Villebourg-sur-Loing, parcelle AB 123

Surface cadastrale 612 m² | Secteur de zone UBa, zone urbaine mixte | PLU de Villebourg, règlement du 12/03/2025 | Rapport établi le jour de la commande

1. Synthèse rédigée et contrôlée

« La parcelle AB 123 est entièrement en zone UBa. L'emprise au sol est plafonnée à 40 % (p. 52) soit environ 245 m² ; la hauteur maximale est de 9 mètres à l'égout (p. 54). Deux points de vigilance : la bande de pleine terre au nord et le périmètre monument historique... »

Ce que vous y gagnez : la première page qui se lit en 2 minutes. Rédigée uniquement à partir des faits vérifiés du rapport, puis repassée par un contrôleur automatique qui vérifie chaque page citée : si une affirmation ne correspond pas à sa source, elle est corrigée avant livraison. Vous pouvez la transmettre telle quelle à votre client. Jamais de règle inventée : c'est la promesse qui nous distingue des IA généralistes.

2. Traçabilité

Document source : PLU de Villebourg publié au Géoportail de l'Urbanisme, version du 12/03/2025, fichier reglement.pdf, 210 pages. Données cadastrales IGN interrogées le jour du rapport.

Ce que vous y gagnez : la question qui fâche en réunion, c'est « votre PLU est-il à jour ? ». Ici, la version exacte et sa date sont en tête de rapport, et la veille gratuite vous alerte par email si la commune modifie son règlement. Un PLU d'Île-de-France évolue en moyenne tous les 18 mois : travailler sur la mauvaise version coûte un permis refusé.

3. Zonage vérifié

Zone couvrante : UBa (100 %). Zone limitrophe : UCc (contact en limite nord, 0 % de la parcelle).

Ce que vous y gagnez : le piège n° 1 des outils gratuits : une parcelle en limite de zone « touche » géométriquement la zone voisine, et un test naïf conclut à tort au multi-zonage : avec les mauvaises règles à la clé. Nous calculons la part réelle de la parcelle couverte par chaque zone, au centimètre carré, et distinguons couverture réelle et simple contact. Ce cas précis a été découvert sur une vraie parcelle par notre bêta-testeur architecte.

4. Plan de situation réglementaire

[Plan de la parcelle avec le trait de zone, la bande constructible principale et les prescriptions graphiques qui la touchent]

Ce que vous y gagnez : le plan de zonage communal fait souvent 1 mètre sur 1 mètre en PDF : illisible à l'échelle d'un terrain. Ici le trait de zone, les bandes de constructibilité et les périmètres graphiques sont redessinés sur VOTRE parcelle, depuis les géométries officielles du Géoportail.

5. Règles de la zone, citées à leur page

Emprise au sol	40 % maximum de l'unité foncière	p. 52 du règlement
Hauteur	9 m à l'égout, 12 m au faîtage	p. 54
Pleine terre	30 % minimum en espace vert de pleine terre	p. 57

Ce que vous y gagnez : dans le PDF livré, chaque « p. 52 » est un lien qui ouvre le règlement officiel à la page 52 : votre interlocuteur (client, instructeur, notaire, banque) vérifie en un clic. C'est la différence entre une opinion et une lecture sourcée, et c'est ce qui fait gagner les discussions en mairie. Un contrôle éditorial automatique re-vérifie en continu que chaque valeur citée figure bien sur sa page (plus de 1 600 règles contrôlées, zéro écart toléré).

6. Bilan de surfaces constructibles (estimation)

Emprise maximale théorique : ~245 m². Bande principale : ~380 m², bande secondaire : ~232 m². Pleine terre à réserver : ~184 m². Surface de plancher potentielle (logement, estimation enveloppe) : ~490 m².

Ce que vous y gagnez : la question de votre client est toujours la même : « je peux construire combien ? ». Ce bilan croise l'emprise, les bandes de constructibilité et la pleine terre sur la géométrie exacte du terrain pour donner l'ordre de grandeur en 30 secondes : l'outil de pré-faisabilité avant d'engager des heures de dessin ou une étude de capacité à 1 500 euros.

7. Stationnement exigé par le programme

Logement : 1 place par tranche de 60 m² de surface de plancher (p. 61). Réduction en périmètre de gare : 0,5 place (p. 61). Vélos : local de 3 % de la surface de plancher (p. 63).

Ce que vous y gagnez : le stationnement est la règle qui fait échouer le plus de faisabilités en zone dense : une place en sous-sol coûte 25 000 à 50 000 euros. Les normes sont extraites, citées, et le calcul tient compte des réductions (périmètre de gare, logement social) que beaucoup oublient.

8. OAP et dispositions particulières

La parcelle est dans le périmètre de l'OAP « Entrée de ville » : principes d'implantation et de hauteur spécifiques, extraits verbatim de la pièce OAP (p. 14 de la pièce).

Ce que vous y gagnez : les Orientations d'Aménagement et de Programmation sont opposables et vivent dans une pièce SÉPARÉE du règlement : c'est l'oubli classique, y compris chez les professionnels. Si votre terrain est concerné, le rapport le dit et cite le texte exact.

9. Prescriptions graphiques sur la parcelle

Espace boisé classé en fond de parcelle (120 m²). Emplacement réservé n° 12 : néant sur la parcelle. Linéaire commercial protégé en façade sud. Droit de préemption urbain renforcé.

Ce que vous y gagnez : un espace boisé classé de 120 m² peut rendre un projet impossible, un emplacement réservé peut amputer le terrain : ces couches graphiques sont détectées automatiquement sur la géométrie exacte de la parcelle, pas à l'œil sur un plan.

10. Servitudes d'utilité publique

AC1 : périmètre d'abords d'un monument historique, avis de l'Architecte des Bâtiments de France requis. T5 : servitude aéronautique de dégagement, plafond de hauteur spécifique.

Ce que vous y gagnez : les servitudes nationales s'imposent au projet EN PLUS du règlement de zone, et ne figurent pas dans le PLU lui-même. Un avis ABF non anticipé, c'est 2 à 4 mois de délai et souvent un projet redessiné. Le rapport les détecte sur l'assiette exacte de chaque servitude publiée au Géoportail.

11. Risques recensés (Géorisques)

Retrait-gonflement des argiles : exposition forte (mesurée au droit de la parcelle) : étude géotechnique obligatoire pour la maison individuelle (loi ELAN). Commune recensée pour : inondation par remontée de nappe, mouvement de terrain.

Ce que vous y gagnez : l'exposition aux argiles est mesurée au centroïde de VOTRE parcelle (données BRGM officielles), pas à l'échelle de la commune. Depuis la loi ELAN, l'ignorer expose à une étude géotechnique manquante au compromis de vente : un motif d'annulation.

12. Taxe d'aménagement : repère de calcul

Formule officielle et fourchette chiffrée sur ce terrain : entre ~10 300 et ~38 700 euros selon les taux votés par la commune et le département (base : surface de plancher estimée du bilan, valeur forfaitaire 2025 de 1 054 euros/m² en Île-de-France).

Ce que vous y gagnez : la taxe d'aménagement est la mauvaise surprise budgétaire classique du maître d'ouvrage : parfois plusieurs dizaines de milliers d'euros découverts après le permis. L'ordre de grandeur est posé dès la faisabilité.

13. Contact du service instructeur

Mairie de Villebourg-sur-Loing, 01 23 45 67 89, villebourg.example. Premier contact pour un certificat d'urbanisme, un rendez-vous pré-dépôt ou la confirmation d'un point de règlement.

Ce que vous y gagnez : le rapport se termine par l'action suivante : qui appeler pour verrouiller un point douteux. Coordonnées officielles de l'annuaire service-public.fr.

14-15. Deux régimes de retrait + Limites du rapport

Quand la parcelle est concernée, le rapport explique les pièges de lecture propres au territoire (ex. : deux régimes de retrait à ne pas confondre). Et il se termine par ses limites, écrites noir sur blanc : lecture sourcée du règlement, pas un avis juridique ; le service instructeur fait foi.

Ce que vous y gagnez : un document honnête sur ce qu'il est. Les pièges documentés viennent de cas réels rencontrés sur le terrain, et les limites vous protègent : vous savez ce qui est couvert et ce qui reste à confirmer en mairie.

Pourquoi 79 euros HT, et par rapport à quoi ?

Alternative	Délai	Coût réel	Limites
Lire le PLU soi-même	3 à 5 h	200 à 400 euros de temps d'architecte	risque d'oubli (OAP, servitudes, version périmée)
Certificat d'urbanisme (mairie)	1 à 2 mois	gratuit	liste les règles sans les expliquer ni les chiffrer, pas de bilan de surfaces
Plateformes de prospection foncière	immédiat	200 à 800 euros par mois, engagement annuel	pensées pour la promotion, règles rarement citées à la page, prix prohibitif pour un besoin ponctuel
Étude de capacité (géomètre, BE)	2 à 4 semaines	800 à 2 000 euros	pertinente plus tard, quand le terrain est déjà validé
Rapport PLUcide	quelques secondes	79 euros HT	lecture sourcée, pas un avis juridique ni une étude de capacité architecturale

Le rapport complet : 8 à 15 pages, PDF cliquable (chaque « p. X » ouvre le règlement officiel à la bonne page), export DOCX et impression.

Commander un rapport, 79 euros HT

Couverture vérifiée : 256 communes d'Île-de-France. Ailleurs : rapport vérifié livré sous 48 h.